Amendement N° 4053 (Irrecevable)

I. - L’article L. 329‑1 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« Les organismes de foncier solidaire ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, de gérer des terrains ou des biens immobiliers, le cas échéant en procédant préalablement à leur acquisition, en vue de réaliser, de réhabiliter, de rénover ou de mettre à disposition des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301‑1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des locaux à usage commercial ou professionnel au profit d’acteurs identifiés au II de l’article 1 de la loi n° 2014‑856 relative à l’économie sociale et solidaire du 31 juillet 2014.

2° Les troisième à cinquième alinéas sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété soit de logements à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession, soit de locaux à usage commercial ou artisanal au profit d’acteurs identifiés au II de l’article 1 de la loi n° 2014‑856 relative à l’économie sociale et solidaire du 31 juillet 2014. »

II. - Le titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° À la fin de l’intitulé, sont ajoutés les mots : « bail réel d’activités solidaire » ;

2° Il est ajouté un chapitre VI ainsi rédigé :

« Chapitre VI

« Bail réel d’activités solidaire

« Section 1

« Définition

« Art. L. 256‑1.-Constitue un contrat dénommé » bail réel d’activités solidaire « le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329‑1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de locaux à usage commercial ou artisanal, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.

« Art. L. 256‑2.-Le bail réel d’activités solidaire peut être consenti à un preneur qui occupe le local. Le preneur ne peut être qu’un organisme de l’économie sociale et solidaire mentionnés au II de l’article 1^er de la loi n° 2014‑856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire.

« Le contrat de bail peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération, prévoir que le preneur doit occuper le local objet des droits réels sans pouvoir le louer.

« Art. L. 256‑3.-Le bail réel d’activités solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des locaux et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces locaux à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 256‑2 et à un prix fixé au bail.

« Dans le cas d’une vente, chacun des acquéreurs de droits réels immobiliers doit être agréé par l’organisme de foncier solidaire dans les conditions et délais fixés aux articles L. 256‑10 à L. 256‑15.

« Un bail réel d’activités solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est signé avec l’organisme de foncier solidaire. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel d’activités solidaire initial conclu entre l’opérateur et l’organisme de foncier solidaire. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel d’activités solidaire initial, ce dernier s’éteint.

« Art. L. 256‑4.-Le bail réel d’activités solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des locaux à usage commercial ou artisanal et qui s’engage à les mettre en location.

« Les locataires ne peuvent être que des organismes de l’économie sociale et solidaire mentionnés au II de l’article 1^er de la loi n° 2014‑856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire.

« Art. L. 256‑5.-En cas de mutation, le prix de vente ou la valeur maximale des droits réels immobiliers, parts et actions permettant la jouissance du bien sont limités à leur valeur initiale, actualisée selon des modalités définies au bail.

« L’acquéreur, le donataire ou l’ayant droit de la succession des droits réels immobiliers ou de parts ou actions donnant droit à l’attribution en jouissance du bien doit répondre aux conditions définies aux articles L. 255256‑2, L. 255256‑3 ou L. 255256‑4.

« Art. L. 256‑6.-Le bail réel d’activités solidaire ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale de la part du bailleur en dehors des cas prévus au présent chapitre, ni faire l’objet d’une tacite reconduction.

« Section 2

« Droits et obligations des parties au contrat de bail

« Art. L. 256‑7.-Le bail réel d’activités solidaire oblige, s’il y a lieu, le preneur à effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation. Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires ou avenant au bail, exécuter d’autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement, à l’exception de tous travaux nécessaires à la conservation du bien en état d’usage, conformément aux stipulations du bail.

« Le preneur ne peut effectuer aucun changement qui diminue la valeur de l’immeuble et ne peut, sauf stipulation contraire du bail, démolir, même en vue de les reconstruire, les ouvrages existants ou qu’il a édifiés ou réhabilités.

« Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’organisme de foncier solidaire à l’expiration du bail.

« Le preneur peut jouir librement des droits réels immobiliers et des installations ou constructions qu’il a édifiées, rénovées ou réhabilitées, dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la destination de l’immeuble, ou à l’état dans lequel il a été convenu que ces droits réels immobiliers seraient remis en fin de bail.

« Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités qui pourront être exercées dans le bien objet du bail et subordonne à l’accord de l’organisme de foncier solidaire tout changement d’activité ou d’affectation.
« Le preneur peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions et ouvrages édifiés ou à réhabiliter en application du contrat de bail. Sauf accord de l’organisme de foncier solidaire, il ne peut constituer des servitudes passives au-delà de la durée du bail.

« Le preneur doit maintenir en bon état d’entretien et de réparations les constructions existantes lors de la conclusion du bail et celles qu’il réalise pendant la durée de celui-ci. Il est tenu des réparations de toute nature en ce qui concerne les constructions existantes au moment du bail et celles qui auront été édifiées, mais il n’est pas obligé de les reconstruire s’il prouve qu’elles ont été détruites par cas fortuit, force majeure, ou qu’elles ont péri par le vice de la construction antérieure au bail. En cas de sinistre entraînant résiliation du bail, le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels, dans les conditions prévues par le bail.

« Art. L. 256‑8.-Le preneur s’acquitte du paiement d’une redevance dont le montant tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des locaux à usage commercial ou artisanal et des conditions d’occupation des locaux à usage commercial ou artisanal, objet du bail réel d’activités solidaire. Il ne peut ni se libérer de la redevance, ni, s’il est l’opérateur mentionné aux articles L. 256‑3 et L. 256‑4, se soustraire à l’exécution des conditions du bail réel d’activités solidaire en délaissant l’immeuble.

« A défaut pour le preneur d’exécuter ses obligations contractuelles, notamment en cas de défaut de paiement de la redevance, le bail est résilié, après indemnisation de la valeur des droits réels immobiliers tenant compte du manquement ayant entraîné la résiliation du bail, selon les modalités prévues au contrat.

« Art. L. 256‑9.-Les droits réels issus du bail réel d’activités solidaire ainsi que les constructions édifiées, rénovées ou réhabilitées sur le terrain ou l’immeuble bâti donné à bail peuvent être saisis dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

« Les parties peuvent librement convenir de la date d’échéance des sûretés qu’elles constituent. A défaut, celles-ci prennent fin en cas de résiliation du contrat de bail.

« Section 3

« Transmission des droits réels immobiliers

« Art. L. 256‑10.-Pour tout projet de cession ou donation des droits réels afférents au bien objet du bail réel d’activités solidaire, l’acquéreur ou donataire reçoit, de la part du cédant ou donateur, une offre préalable de cession ou de donation mentionnant expressément le caractère temporaire du droit réel, sa date d’extinction, la nouvelle durée du bail réel d’activités solidaire résultant de l’application de l’article L. 256‑12 si l’organisme foncier solidaire agrée la transmission des droits réels dans les conditions prévues à l’article L. 256‑11, les conditions de délivrance de cet agrément par l’organisme de foncier solidaire, les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail. L’offre reproduit les dispositions du présent chapitre.

« Le cédant ou donateur est tenu de maintenir son offre préalable pour une durée de trente jours minimum à compter de sa réception par l’acquéreur ou donataire potentiel. Cette offre ne peut être acceptée par l’acquéreur ou donataire potentiel avant un délai de dix jours à compter de sa réception.

« Le cédant ou donateur informe l’organisme de foncier solidaire de son intention de céder les droits réels immobiliers qu’il tient de son bail réel d’activités solidaire, dans les trente jours qui suivent la réception par lui de l’acceptation de l’offre préalable de cession ou donation des droits réels et sollicite l’agrément de l’acquéreur ou donataire par l’organisme de foncier solidaire. Il joint à sa demande l’offre préalable de cession ou de donation, les pièces permettant d’établir l’éligibilité de l’acquéreur ou du donataire choisi par lui, ainsi que le dossier de diagnostic immobilier prévu à l’article L. 271‑4 du code de la construction et de l’habitation.

« Art. L. 256‑11.-La vente ou la donation de droits réels afférents au bien objet du bail réel d’activités solidaire est subordonnée à l’agrément de l’acquéreur ou du donataire par l’organisme de foncier solidaire.
« L’organisme de foncier solidaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l’offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément. Celui-ci est fondé sur la vérification du respect des conditions d’éligibilité de l’acquéreur ou du donataire à la conclusion d’un bail réel d’activités solidaire définies à l’article L. 256‑2, L. 256‑3 ou L. 256‑4, de la conformité de l’offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l’évaluation des droits réels appartenant au vendeur ou au donateur, et, le cas échéant, de la validité du plan de financement de l’acquisition.

« Les règles fixées aux alinéas précédents sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la donation. La preuve du contenu et de la notification de l’offre préalable de vente ou de donation pèse sur le cédant ou le donateur.

« Art. L. 256‑12.-Si cet agrément est délivré, la durée du bail est de plein droit prorogée afin de permettre à tout nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial.

« Art. L. 256‑13.-En cas de refus d’agrément lors d’une cession, le cédant peut demander à l’organisme de foncier solidaire de lui proposer un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité prévues à l’article L. 256‑2, L. 256‑3 ou L. 256‑4. Les conditions d’acquisition respectent les modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail. Dans le cas où l’organisme de foncier solidaire n’est pas en mesure de proposer un acquéreur dans les six mois suivant la demande du cédant, il se porte acquéreur des droits réels afférents au bien objet du bail réel d’activités solidaire.

« En cas de refus d’agrément lors d’une donation des droits réels immobiliers, le bail réel d’activités solidaire peut être résilié conventionnellement et le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.

« Art. L. 256‑14.- En cas de fusion, absorption, transformation du preneur entraînant le transfert des droits réels issus du bail, le bénéficiaire doit faire l’objet d’un agrément de l’organisme de foncier solidaire dans les conditions du L. 256‑11, sur la base des éléments juridiques et comptables du transfert.

« Si le bénéficiaire ne satisfait pas aux conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de douze mois à compter de l’acte pour céder les droits réels afférents au bien objet du bail réel d’activités solidaire à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité susmentionnées et agréé par l’organisme de foncier solidaire. Ce délai peut être prorogé par l’organisme de foncier solidaire pour une durée correspondant aux délais de la régularisation par acte notarié de la cession des droits réels immobiliers. A défaut de cession dans ces délais, le bail réel d’activités solidaire est résilié et l’ayant droit est indemnisé par l’organisme de foncier solidaire de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.

« Art. L. 256‑15.-L’organisme de foncier solidaire dispose d’un droit de préemption à son profit, mentionné dans le bail réel d’activités solidaire, à l’occasion de toute cession ou donation. Dans ce cas, il peut racheter les droits réels afférents au bien objet du bail réel d’activités solidaire ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d’éligibilité définies à l’article L. 256‑2, L. 256‑3 ou L. 256‑4. L’organisme de foncier solidaire fait connaître sa décision d’exercer son droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la transmission de l’offre préalable de cession ou de donation. Ce délai est prorogé d’un mois en cas de refus de l’agrément.

« Le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers dans le respect des modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail et de la valeur maximale mentionnée à l’article L. 255256‑5.

« Art. L. 256‑16.-A l’expiration du bail, les droits réels immobiliers du preneur deviennent la propriété de l’organisme de foncier solidaire après indemnisation de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail et dans la limite de la valeur maximale mentionnée à l’article L. 256‑5.

« Dans les baux qu’il consent, le preneur du bail réel d’activités solidaire mentionne, en caractères apparents, la date d’extinction du bail réel d’activités solidaire et son effet sur le contrat de bail en cours.
« A défaut de cette mention, les bénéficiaires du droit au bail ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant une durée de douze mois à compter de la date d’expiration du bail réel d’activités solidaire moyennant une indemnité d’occupation égale au dernier loyer expiré et payable dans les mêmes conditions.

« Section 4

« Sanctions

« Art. L. 256‑17.-Les baux réels d’activités solidaires conclus en méconnaissance de l’article L. 256‑2, L. 256‑3 ou L. 256‑4 sont frappés de nullité. »