Amendement N° CE489 (Non soutenu)

Les personnes publiques et leurs opérateurs sont fréquemment propriétaires de locaux imbriqués dans des ensembles immobiliers plus vastes. Cette pratique tend à s’accentuer, en raison notamment de politiques publiques visant à renforcer la mixité fonctionnelle, à lutter contre l’étalement urbain et à augmenter les surfaces de pleine terre. Dans cette situation, la réalisation d’un équipement public peut nécessiter pour la collectivité publique, disposant de la qualité de maître d’ouvrage au sens de l’article L. 2411-1 du Code de la commande publique, de transférer, en vertu de l’article L. 2422-1 du même code, sa maîtrise d’ouvrage à une autre entité disposant également de la qualité de maître d’ouvrage.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a créé un nouvel acteur foncier : l'organisme de foncier solidaire (OFS), destiné à favoriser l'accession sociale sécurisée de logements, par un mécanisme de dissociation pérenne entre le foncier et le bâti. L’objet de cet organisme, régi par l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme, est d’acquérir des terrains ou des immeubles et de les mettre à disposition de constructeurs, en vue de réaliser des logements, puis d’acquéreurs, au moyen de baux de longue durée, parmi lesquels les baux réels solidaires (BRS) sont privilégiés. Dans le schéma classique, l’OFS achète un terrain et désigne un opérateur, chargé d’une part de réaliser la construction sur ce terrain et d’autre part de commercialiser les logements en VEFA à des particuliers. À cette fin, l’OFS signe en premier lieu un BRS « opérateur » avec l’opérateur en charge de la construction et de la commercialisation des logements, puis un BRS avec l’acquéreur de chaque logement, mettant ainsi fin in fine au BRS « opérateur ».

Or, si les bailleurs sociaux détiennent la qualité de maître d’ouvrage lors de la réalisation de logements à usage locatif aidés par l'État, le droit ne précise pas si cela inclut les logements réalisés pour le compte d’un organisme de foncier solidaire dans le cadre d’un bail réel solidaire « opérateur ». Cette situation provoque des incertitudes juridiques s’agissant des opérations imbriquant un équipement public au sein d’un ensemble immobilier comportant des logements faisant l’objet d’un BRS et réalisés par un bailleur social.

Il convient de noter que la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) assimile les logements faisant l’objet d’un BRS à des logements sociaux dans le cadre de l’inventaire « SRU », prévu à l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l'habitation. Le présent dispositif poursuit en quelque sorte cette assimilation, en conférant la qualité de maître d’ouvrage au sens de l’article L. 2411-1 du Code de la commande publique aux bailleurs sociaux qui construisent des logements ou réhabilitent des constructions existantes dans le cadre d’un bail de longue durée.