Intervention de Christelle Dubos

Monsieur le président, messieurs les ministres, chers collègues, j'ai eu la responsabilité d'examiner les titres II et III de ce projet de loi ELAN. Ces deux titres traitent des questions du logement et de la mixité sociale sur nos territoires. Sur ces deux aspects, ce texte modifiera la vie quotidienne de millions de Français.

Si nos concitoyens aspirent tous à pouvoir se loger dans de bonnes conditions, force est de constater que l'accès au logement est de plus en plus difficile. En début d'année, la Fondation Abbé Pierre ne recensait pas moins de 4 millions de mal logés et de 12 millions de fragilisés. Les classes moyennes ne sont pas épargnées dans les zones tendues où le nombre de logements intermédiaires fait défaut.

Le législateur est régulièrement saisi de ces questions. Au cours des dernières années, des lois ont apporté des avancées certaines : la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) de 2000, outil en faveur de la mixité sociale, fonctionne bien au regard des quelque 300 communes carencées ; la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014, qui a instauré la garantie Visale et des mesures de sécurisation des locataires ; la loi égalité et citoyenneté.

Ce projet de loi ELAN s'inscrit dans une stratégie plus large de réformes structurelles de notre politique de l'habitat. Ce n'est pas une énième loi logement : c'est un projet de loi équilibré qui aspire à être utile à l'ensemble de nos compatriotes sans les opposer, qu'ils soient locataires ou propriétaires, mobiles ou sédentaires.

Le texte part des situations de vie de tous les Français et il apporte une réponse aux besoins de chacun. Il permet un meilleur accès au logement, à ceux qui ont peu de moyens et se retrouvent face à un parc social saturé. Pour eux, il développe la construction, revoit les règles d'attribution des logements et y apporte de la transparence. Il n'oublie pas ceux de la classe moyenne qui n'entrent pas dans les critères du parc social mais qui, parfois, n'ont pas les moyens d'accéder au parc privé en zone tendue. Pour eux, il dynamise la production de logements privés abordables et permet d'expérimenter vraiment l'encadrement des loyers.

Il répond à différents modes de vie parce que la société change. Pour ceux qui sont mobiles, étudiants ou professionnels, il crée un bail mobilité avec la dispense d'un dépôt de garantie parfois lourd. Pour ceux qui, au contraire, souhaitent accéder à la propriété, il libère les ventes dans le parc social, engageant un cercle vertueux qui permet aussi de financer la construction. Pour ceux qui sont installés dans le parc social et dont la vie a changé, soit parce que les enfants sont partis ou, au contraire, parce que la famille s'agrandit, il permet de proposer des solutions de relogement.

Ce texte enfin favorise la mixité sociale et la solidarité. Il encourage la colocation intergénérationnelle entre jeunes et seniors, qui a des vertus positives pour chacun. Il sécurise l'intermédiation locative pour les propriétaires qui souhaitent mettre leurs biens à la disposition de familles en situation précaire. Il permet la colocation et l'entraide dans le parc social pour les personnes handicapées. Il développe davantage la mise à disposition de locaux vacants pour l'hébergement d'urgence en faveur des sans-abri, permettant ainsi le développement du plan « Logement d'abord ».

Tout au long de la cinquantaine d'auditions réalisées en tant que rapporteur, j'ai été guidée par la volonté que tous les Français se retrouvent dans ce texte. À ce stade, je crois que c'est le cas. Quasiment toutes les personnes auditionnées ont salué la concertation qui a présidé à l'élaboration de ce projet de loi. Sans grande surprise, les dispositions actant la réforme structurelle du logement social, élaborée en lien avec les organismes de ce secteur, sont peu remises en cause. De nombreuses propositions, souvent attendues, reçoivent un accueil très favorable : la gestion en flux des logements sociaux ; la simplification des procédures d'attribution ; l'obligation de programmer une offre de logements intermédiaires dans certaines communes situées en zones tendues ; la suppression du caractère manuscrit de l'acte de cautionnement.

Les pratiques abusives constatées dans le domaine des meublés de tourisme, qui s'effectuent souvent via des plateformes numériques, pénalisent l'offre de logements en zone tendue. Pour y faire face, le texte fixe à cent vingt jours maximum la durée de location d'une résidence principale dans certaines communes. Il renforce les sanctions vis-à-vis du loueur et de l'intermédiaire lorsque des manquements sont constatés. Ces mesures ont été largement saluées.

Certaines modifications peuvent néanmoins être apportées à la marge. En ce qui concerne la réforme du logement social tout d'abord, la définition du seuil de regroupement des organismes de logements sociaux pourrait, par exemple, intégrer une meilleure prise en compte du modèle particulier des sociétés d'économie mixte. La représentativité des collectivités et des locataires dans la gouvernance des nouvelles sociétés de coordination pourrait être confortée. Il me semble également essentiel de maintenir la possibilité de vente par le biais de la location-accession, dispositif parfois indispensable aux foyers les plus modestes.

Plusieurs acteurs souhaiteraient être rassurés sur les contours du nouveau bail mobilité. Pour répondre à leur souhait, il convient de proposer des garde-fous complémentaires ne remettant pas en cause le fonctionnement de ce dispositif qui répond à un réel besoin. Je suggère d'instaurer une obligation d'information sur le montant de loyer appliqué au précédent locataire, et une obligation de communication des quittances de loyer sur demande. Les diagnostics techniques du logement, notamment ceux qui sont en lien avec la sécurité, doivent pouvoir être communiqués. Enfin, je propose d'encadrer les possibilités d'avenant afin qu'elles restent strictement contenues dans la limite maximale des dix mois prévus pour ce contrat, et de supprimer toute possibilité de reconduction tacite du bail.

En matière de solidarité en faveur des plus fragiles, le texte propose d'ouvrir le parc social à la colocation pour les personnes handicapées, afin de développer l'entraide et de lutter contre l'isolement. Cette mesure, qui va dans le bon sens, gagnerait à être élargie à toutes les personnes en perte d'autonomie liée à l'âge, ce qui serait un formidable moyen de prévention.

Pour terminer, je souhaite réagir aux velléités de certains collègues d'aller plus vite et plus loin sur quelques sujets comme l'encadrement des loyers. Nous devons tous garder à l'esprit la difficile mise en oeuvre de cet encadrement à Paris et à Lille. Pour éviter un tel scénario, le texte propose un dispositif robuste sur le plan juridique. Il permettra d'expérimenter réellement cet encadrement des loyers et de disposer de retours d'expérience solides qui soutiendront potentiellement son extension.

À travers ce texte, nous avons la possibilité de changer les choses pour bon nombre de nos concitoyens. J'espère que nous nous en saisirons.