Interventions sur "HLM"

L'article 28, qui concerne la diversification des organismes HLM, va permettre aux HLM de réaliser plus de 30 % de leur chiffre d'affaires hors de la perception des loyers, en créant des filiales pour répondre à des besoins précis. Cet article habilite aussi le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures qui permettent d'expérimenter une meilleure prise en compte de la capacité des nouveaux entrants, la vente de logements par les organismes HLM avec tran...

Nous entamons, avec cet amendement de suppression, le débat relatif aux articles 28 et 29 sur la vente de HLM. Nous demandons la suppression de cet article, parce que nous sommes farouchement opposés au dispositif que vous proposez ici de vente de logements sociaux, d'abord parce que la possibilité de vendre existe déjà, et parce que c'est autre chose que propose votre loi, même si le Gouvernement et votre majorité ont un peu de mal à expliquer de quoi il s'agit. Tantôt on nous dit vouloir favoriser l'...

Cet amendement signifie notre opposition à la vente érigée en objectif et en principe, sur fond de propos contradictoires – tantôt l'accession sociale, qui est un leurre, comme la réalité le montre tous les jours, tantôt la fin de l'effort de solidarité nationale au service de la production de logements HLM, et l'autofinancement du secteur. À mon avis, c'est surtout ce dernier objectif qui donne son sens à l'article. Je reviendrai au cours de la discussion sur tous les risques auxquels la vente HLM expose la mixité sociale et les quartiers prioritaires de la politique de la ville, mais je m'en tiens là en ce qui concerne la défense de cet amendement.

...ministre, les bailleurs sociaux ont des difficultés à vendre les logements sociaux. Je voudrais évoquer une autre réalité : celle des 60 % de ménages, en Seine-Saint-Denis, par exemple, qui sont reconnus prioritaires au titre du droit au logement opposable et auxquels leur revenu ne permet pas d'accéder au logement dit très social. En quoi la vente des logements sociaux, à laquelle les organismes HLM n'arrivent pas à procéder, et en quoi cette loi en général offriront-elles une solution à ces gens qui n'accèdent à aucun logement ?

Je ne suis pas du tout défavorable à la vente de logements HLM quand elle est possible. Mais voici ce que j'ai constaté à de nombreuses reprises, du moins en province – la situation est peut-être différente à Paris ; je la connais moins bien. Quand nous mettons en vente de petits pavillons HLM locatifs, nous trouvons tout de suite preneur. Et, petit à petit, l'on s'aperçoit que le patrimoine le plus qualitatif de l'organisme HLM se vend bien, à des prix qui...

...oblème est que cela devienne une règle, et c'est ce que la loi prévoit. Des préfets se sont même autorisés à réunir les bailleurs il y a quelques semaines pour leur annoncer que les conventions d'utilité sociale qu'ils vont signer auront pour priorité le nombre de ventes programmées et leur localisation précise. Il ne s'agit donc plus d'une faculté, mais d'un objectif. Si, sur 100 000 logements HLM mis en vente, 8 000 ont été vendus et si, sur ces 8 000, seuls 3 000 l'ont été à des locataires HLM, c'est parce que l'immense majorité des locataires HLM ont un problème de solvabilité. Dans l'habitat collectif – c'est un peu différent dans l'habitat individuel – , si on a la chance d'avoir un parcours social qui permet d'envisager l'acquisition d'un logement, en principe, à cette possibilité of...

Le logement social est d'abord le patrimoine de ceux qui n'en ont pas. Ce n'est donc pas une marchandise ; il ne doit pas faire l'objet de ventes. Le choix de constituer des sociétés de vente s'apparente à de la promotion immobilière et dévoie les principes fondamentaux constitutifs du modèle social HLM. Voilà pourquoi nous souhaitons la suppression de l'alinéa 5, qui met en oeuvre ce type de sociétés. Une nouvelle offre de logement social accessible – il ne s'agit pas de les vendre, mais d'en construire – n'est possible que par un investissement massif de l'État dans la production de logements locatifs sociaux, en aucun cas par la vente de ce patrimoine. Je rappelle que près de deux millions d...

Je rappelle simplement que, comme l'a rappelé à juste titre M. le ministre, la vente est déjà pratiquée par certains organismes HLM, mais se heurte à de nombreux obstacles juridiques et techniques qui freinent ceux qui veulent s'engager sur cette voie pour dégager de nouveaux fonds propres, adapter leur géographie d'intervention ou développer l'accession sociale à la propriété. Les sociétés de vente HLM prévues à l'article 29 seront des facilitateurs de vente au service de l'ensemble du secteur HLM. L'intérêt d'un tel outil ...

Monsieur le ministre, vous avez dit que sur 100 000 logements HLM mis en vente, 8 000 ont été vendus, dont, je le précise, 3 000 à des locataires. Pour faciliter les ventes, vous allez créer des sociétés de défaisance. Cela n'est en rien une facilité, seulement un moyen de contourner une réalité : celle de la solvabilité des ménages dans le parc HLM, celle d'une sociologie. Aujourd'hui, quand vous décidez de vendre un logement HLM, il faut tout d'abord une déli...

Vous vendez un actif immobilier avec des locataires dedans, accessoirement, à une société de défaisance qui échappe à la réglementation HLM, …

… et a de plus grandes libertés. Je connais le « business model » ! C'est exactement ce qui s'est fait avec Icade. Tous les maires des villes où se situent les 38 000 logements HLM d'Icade vendus entre 2009 et 2011 vous diront aujourd'hui, après quelques années de recul, la catastrophe que c'est. En effet, cela a accentué la ghettoïsation, donné des plus-values indues à des actionnaires privés sur des biens publics et représenté, sur le plan du droit au logement abordable, un recul sans précédent. Vous courez deux lièvres à la fois : vous voulez favoriser l'accession social...

...sont très simples et je voudrais poser au Gouvernement une question qui fait écho aux propos de notre collègue : que se passe-t-il en matière d'accession sociale après la vente en bloc ? Quelles garanties offrez-vous pour éviter la vente et la survente à partir de la société de portage ? En effet, celle-ci est là pour porter, non pour devenir propriétaire ou se transformer en une deuxième société HLM en achetant un bien qui reste dans son patrimoine pendant très longtemps. La société de portage a vocation à céder les logements ; comment se fait cette cession ? Quels sont les plafonds de vente ? Comment peut-on structurer l'accession sociale à la propriété, y compris de logements qui ne sont pas dans le patrimoine HLM, à des prix compatibles et soutenus par l'État ? Si vous apportez des répon...

... commission ; la presse s'en est également fait l'écho. Par honnêteté intellectuelle, il faut dire qu'on en a débattu. L'amendement m'avait été suggéré par les acteurs du logement aidé comme une solution possible. Je l'ai déposé non pour le soutenir – car je suis sceptique et je l'ai dit devant témoins – , mais en tant que prétexte pour souligner la problématique du périmètre financier du secteur HLM. D'ailleurs, si on est là aujourd'hui, c'est parce que la restructuration que vous avez proposée et qui est en marche réduit sa capacité d'investissement. Je n'ai pas redéposé cet amendement, je l'ai même retiré en commission, étant très inquiet des risques que pouvait poser une telle mesure : copropriété dégradée, vente à la découpe… On voit bien que les bailleurs, acculés, en viennent à envisag...

...git pas d'affubler le Gouvernement de mauvaises intentions ou d'intentions cachées, mais d'attirer l'attention sur un risque. À partir du moment où ce qui est aujourd'hui une simple possibilité, utilisée dans des proportions faibles, devient massif et qu'on crée des sociétés de portage ou de défaisance, on s'expose à bien des dangers. Pour Jean-Christophe Lagarde, il est normal que les locataires HLM qui paient des loyers pendant des décennies puissent, s'ils le souhaitent, devenir propriétaires. Mais qui, ici, est favorable à ce que quarante ans de loyers versés à un organisme HLM soient transformés, pour partie, en apport ?

Moi aussi ! Mais la loi ne le prévoit pas du tout, au contraire. Car que va-t-il se passer avec les sociétés de défaisance ? On va vendre en bloc un immeuble, et comme un appartement occupé vaut beaucoup moins cher qu'un appartement vide – surtout si c'est un locataire HLM qui l'achète – , on va attendre que les logements se libèrent, et, au fur et à mesure qu'ils vont se vider, on les vendra, parfois à des locataires occupants, souvent à des personnes physiques et à des bailleurs individuels. Suivez mon regard et pensez à tous les premiers prix de vertu qu'on va trouver pour acheter ce type d'appartements ! C'est la logique même d'une société qui va essayer de tir...

Cet amendement vise à appliquer les mêmes règles à tous les opérateurs du secteur. En effet, les organismes privés HLM disposent de compétences définies lorsqu'ils se voient confier des opérations de restructuration urbaine. Avec cet amendement, les OPH disposeront des mêmes compétences.

Je dirai quelques mots sur cet amendement, car il traite de deux sujets qui me tiennent particulièrement à coeur, celui des offices HLM et celui de la lutte contre l'habitat insalubre. Il est très compliqué de rentrer dans une copropriété dégradée. Nous travaillons avec les établissements publics fonciers exerçant une activité de portage et nous avons bien avancé. Nous voyons beaucoup de bonne volonté, beaucoup d'ingéniosité afin d'essayer de trouver des solutions. Cependant, face au problème monstrueux des copropriétés dégradées...

Les bailleurs sociaux sont effectivement des acteurs importants dans la requalification des copropriétés dégradées, mais ces amendements sont bien trop larges et trop imprécis dans la mesure où ils évoquent toutes les missions de l'Agence nationale de l'habitat, l'ANAH. Nous en avons discuté en commission. Les organismes HLM peuvent déjà intervenir en complément de l'ANAH ou d'un établissement public foncier à condition que leur action s'inscrive dans un programme élaboré en concertation avec les collectivités territoriales, à l'instar des opérations de requalification des copropriétés dégradées. Avis défavorable.

Cet amendement vise à permettre à des organismes HLM d'effectuer certaines prestations de services sans passer par des filiales, ce qui alourdit considérablement les procédures. Aujourd'hui, un bailleur social peut être amené à fournir d'autres services que le logement. Je comprends la volonté de séparer strictement les comptes relatifs aux activités de prestations de services et ceux relatifs à l'activité principale de gestion et de logement ; cel...

... qui exécuteront les travaux d'assainissement, mais, entre l'initiative publique – mairie ou État – et l'étape finale des opérateurs de travaux publics, il n'y a personne. Il est alors proposé de créer une filiale. J'ajoute que celle-ci pourrait être une société d'économie mixte créée à l'initiative de la commune. L'État a accompli son travail. En l'occurrence, il me semble normal qu'une société HLM confrontée à une carence du secteur privé puisse créer une filiale. L'exemple le plus précis est la mise en place d'associations dans le logement social pour accompagner les personnes handicapées dans le cadre du réseau de la mobilité sociale, plus globalement pour prendre en compte de grands malheurs dans les HLM : une filiale a été créée pour la prise en charge directe. Cependant, quand il n'y ...