Amendement N° 995 (Irrecevable)

Depuis la réforme de la TVA immobilière en 2010, les lotisseurs aménageurs calculent la TVA sur la vente de terrains à bâtir qu’ils ont acquis sans droit à déduction de la TVA, suivant le régime de la TVA sur marge défini par l’article 268 du code général des impôts (CGI).

Cette méthode est pourtant contraire à la doctrine administrative qui a toujours exigé, en plus de l’absence de droit à déduction de la TVA lors de l’achat du bien, l’identité juridique entre le bien acheté et le bien vendu. Autrement dit, pour que la TVA sur marge soit justifiée lors de sa vente, l’administration exige qu’un terrain à bâtir ait été acquis en tant que terrain non bâti ; à défaut, la TVA doit être calculée sur le prix total.

Depuis plusieurs années, la jurisprudence administrative (jusqu’en appel) a, à plusieurs reprises, confirmé le bien fondé de la TVA sur marge par les lotisseurs aménageurs sous réserve de l’absence de droit à déduction de la TVA lors de l’achat du bien.

N o I-719.

Toutefois, l’arrêt du Conseil d’État (Promialp n° 428234) du 27 mars 2020 a affirmé que la TVA sur marge ne peut s’appliquer pour la vente de terrains à bâtir antérieurement acquis comme terrains bâtis.

Cette décision surprend pour deux raisons. D’une part, elle contredit une jurisprudence constante d’un nombre important de tribunaux administratifs et de cours administratives d’appel mais également parce qu’elle interprète la portée de l’article 268 du CGI de manière beaucoup plus restrictive que la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE).

En effet, dans une décision récente (arrêt du 4 septembre 2019 ; aff. C-71/18), la CJUE ne s’oppose pas à l’application de la TVA sur marge pour la vente de terrains acquis en tant que terrains bâtis, si la démolition des bâtiments, préalable à la cession, a été assurée par leur vendeur.

Cette jurisprudence est cohérente avec une TVA sur la marge subordonnée à l’intention manifestée par l’acheteur d’un terrain bâti, avant l’achat de ce terrain, de le transformer ultérieurement en terrain à bâtir.

Par ailleurs, cette décision remet en cause l’équilibre économique de très nombreuses opérations de ventes de terrains à bâtir déjà initiées et bien entendu celles à venir. Le différentiel entre la TVA sur le prix total et la TVA sur la marge constitue une charge qui vient diminuer la marge du lotisseur aménageur en cas de rappel ; pour les opérations futures, le prix de vente des terrains à bâtir vont se trouver mécaniquement augmentés. En augmentant le prix du foncier, cette jurisprudence renchérit le coût des constructions, au détriment d’une politique visant à accroître l’offre de logement.

Enfin cette jurisprudence impacte également la fiscalité locale. En effet, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont perçus au taux plein (5,80 % en principe à ce jour dans la quasi-totalité des départements français) lorsque la TVA est calculée sur la marge du vendeur. En revanche, ils sont perçus au taux réduit (0,715 %) si la TVA du vendeur est calculée sur le prix total.

Alors que les finances locales sont fragilisées par la crise sanitaire et la crise économique, cette jurisprudence générerait une nouvelle baisse de recettes des collectivités territoriales.