Évolution du logement de l'aménagement et du numérique — Texte n° 971
Amendement N° 1020 (Rejeté)
Publié le 1er juin 2018 par : M. Bazin.
Texte de la commission annexé au Rapport N° 971 sur le projet de loi, après engagement de la procédure accélérée, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (n°846).
Après l'article 46 (consulter les débats)
L'article L. 151‑15 du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
« 1° Au premier alinéa, après le mot : « urbaniser », sont insérés les mots : « sauf dans les communes comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux, au sens de l'article L. 302‑5 du code de la construction et de l'habitation, » ;
« 2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le maître d'ouvrage d'un programme de logements peut proposer à l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme des solutions alternatives permettant de respecter le pourcentage défini en application de l'alinéa précédent par d'autres moyens que la cession de logements du programme concerné à des organismes d'habitation à loyer modéré dans les conditions prévues à L. 433‑2 du code de la construction et de l'habitation ».
Exposé sommaire :
Les servitudes de mixité sociale (SMS) s'entendent comme l'obligation faite à des programmes de logements privés de comporter des logements sociaux. Elles sont automatiques dans les communes carencées au titre de la loi SRU, et obligatoires dans les secteurs des communes qui décident d'en imposer (les propositions qui suivent ne concernent que ces dernières).
Ces SMS ont puissamment contribué au développement de l'offre de logements locatifs sociaux par des acteurs privés, mais elles produisent également des effets collatéraux sur le secteur du logement :
* faute de pouvoir accéder aux financements du logement social, les maîtres d'ouvrage privés n'ont d'autre choix que de vendre une partie de leurs programmes à des organismes HLM, sous le régime de la VEFA. Or le gouvernement cherche, par le même projet de loi, à réduire la part prise par cette VEFA, au détriment de la maîtrise d'ouvrage directe des organismes HLM
* les collectivités délégataires des aides à la pierre imposent pour ces logements acquis en VEFA des exigences de qualité et des prix de vente souvent excessifs, qui se répercutent indirectement sur le prix des logements libres vendus dans les mêmes programmes
* la « mixité au palier » qui résulte de ce modèle crée des difficultés de gestion dans les petits programmes pour les organismes HLM acquéreurs
Surtout, dans beaucoup de communes, la mixité au programme imposée par les SMS a pour effet de rendre la production de logements privés indirectement dépendante de la capacité des organismes HLM à acquérir une partie de chaque programme. Or, dès 2018, la capacité d'investissement de ces organismes va être sensiblement plus contrainte, sous l'effet des modifications de leur modèle économique résultant du PLF 2018.
Dans ce contexte, un assouplissement des SMS permettrait de réduire le risque de voir la production de logements privés fragilisée par la difficulté qu'éprouveraient les maîtres d'ouvrage privés à trouver des organismes HLM acquéreurs.
Deux assouplissements sont envisageables :
* La non-applicabilité des SMS dans les communes qui comptent déjà au moins 35 % de logements locatifs sociaux au titre de la loi SRU, par analogie avec la mesure du PLF 2018 relative au taux réduit de TVA accordé aux investisseurs institutionnels.
* La possibilité laissée aux maîtres d'ouvrage privés de proposer aux communes concernées d'autres solutions que la seule vente en VEFA dans le même programme : il s'agirait en particulier de proposer des formes de mutualisation avec d'autres porteurs de projets concernés, à une échelle plus large.
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