Interventions sur "locataire"

Cet amendement tend également à supprimer ces alinéas 102 à 105 qui autorisent le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnances des mesures relatives aux loyers et à faire varier les loyers en fonction des revenus du locataire, et non plus du type de logement social, ce qui relève d'une logique de marchandisation du logement social et remet en cause la notion de loyer d'équilibre, qui fonde ce modèle. Cela peut, bien sûr, entraîner une augmentation des loyers pour les locataires les moins pauvres et incite, de ce fait, à louer les logements HLM à des personnes ayant des revenus plus élevés, ce qui est contraire à la p...

Vous comprendrez que la commission exprime un avis défavorable. Je rappelle que la politique des loyers doit faire l'objet d'une expérimentation. L'INSEE a démontré en 2017 que le taux d'effort des locataires les plus modestes du parc social n'avait fait que croître depuis le début des années 2000, avec une augmentation de 5,1 points par rapport à 2001 pour ceux du premier quartile de revenus. Nous devons donc mettre en place une expérimentation de cette politique des loyers qui tienne mieux compte des ressources des locataires, notamment de ceux qui ont les revenus les moins élevés et pour qui même...

Alors que le projet de loi prévoit d'autoriser le Gouvernement à réorganiser le logement social, notamment par ordonnances, l'amendement dont notre collègue M. Benoit est le premier signataire, qui me paraît plein de sagesse, vise à faire préciser, d'une part, que la politique des loyers que vous allez ordonner – « ordonnancer », oserais-je dire – doit à la fois respecter la possibilité pour les locataires d'avoir accès au logement social et l'équilibre du financement des logements sociaux, ce qui n'est pas aussi simple ni anecdotique qu'on le dit. En effet, ce qui a perturbé le financement du logement social dans notre pays est le croisement de l'aide à la pierre et de l'aide à la personne. Dès lors donc que vous voulez modifier la politique des loyers, et étant donné qu'une opération HLM se fin...

L'expérimentation relative à la politique des loyers ne sera mise en oeuvre que par les organismes HLM volontaires. Rien ne leur sera imposé et ils seront naturellement attentifs à leur propre équilibre économique. Par ailleurs, cette expérimentation ne pourra pas déroger aux règles générales en matière de plafond de ressources des locataires et d'attribution. Avis défavorable, donc.

...endement no 2118, de fixer un seuil de 75 % de logements détenus par le bailleur pour s'affranchir des règles de la copropriété. En deçà de ce seuil, il faudrait respecter la loi de 1965, de façon à ne pas léser les droits des autres copropriétaires. Les amendements suivants visent à éviter des dérives potentielles avec la vente de logements HLM. L'amendement no 1701 propose de limiter aux seuls locataires en place la vente de logements sociaux, afin d'éviter tout effet d'aubaine et de respecter la philosophie de l'accession sociale, et non de la vente à caractère spéculatif. L'amendement no 1702, quant à lui, propose de limiter la possibilité de revente et de location à des tiers sur une période de quinze ans : c'est ce que l'on appelle, dans le jargon de ceux qui ont déjà procédé à des ventes, ...

.... L'enjeu est très important : si vous refusez l'amendement de notre collègue Peu, qui propose qu'une personne ayant acquis un appartement HLM ne puisse le céder qu'au bout de quinze ans, cela signifie qu'une personne pourra acheter un appartement le 1er janvier et le revendre à la fin de l'année à une autre, qui pourra elle-même le revendre à une autre, etc. Il est fondamental de permettre aux locataires de devenir propriétaires, de les accompagner dans un processus d'accession sociale à la propriété, de permettre aussi à d'autres personnes d'accéder à la propriété. Vous avez d'ailleurs précisé vous-même que les organismes de portage sont des sociétés de type HLM, ayant une mission de portage avec, in fine, l'objectif d'accompagner la gestion de la copropriété éventuelle ainsi que l'accession à ...

Je ne pense pas que cela suffise. Quand on vend au locataire on peut arriver par des mécanismes de décote à un abattement d'environ 40 % sur le prix de vente, ce qui peut représenter jusqu'à 60 % de moins par rapport au prix de marché. Si six mois après avoir acheté un appartement à 50 vous le revendez à 100, la plus-value reste considérable malgré la taxation et il y aura effet d'aubaine. Je ne parle pas là de risques fantasmés : je parle d'expérience et...

Je partage totalement ce que vient de dire M. Peu, d'autant que la plus-value réalisée après la décote dont a bénéficié le premier locataire accédant ne reviendra pas à l'organisme HLM qui a vendu le bien ni à la collectivité – lesquels n'en verront pas la couleur. Deuxièmement, bon nombre de collectivités – en général les intercommunalités, lorsqu'elles ont compétence en matière de logement et qu'elles adoptent un programme local de l'habitat – subventionnent l'accession à la propriété. C'est le cas de celle à laquelle j'appartiens....

...dépasse largement ce cadre – mais la perspective est différente. Que faites-vous pour les bailleurs ? Vous les convertissez en entreprises de l'immobilier et de services, les détournant de leur véritable objet : l'entretien, la gestion et le développement du parc. Vous voulez déréguler l'équilibre des loyers en faisant passer par ordonnance la possibilité d'adapter ces derniers aux ressources du locataire. Vous exonérez les bailleurs de l'obligation d'avoir recours aux architectes, ce qui risque de mettre en péril la qualité architecturale des logements sociaux. Enfin, on ne sait pas comment les dividendes seront reversés aux sociétés de HLM. Avec cet article, vous avez prétendu répondre aux problèmes de ce pays en matière de logement social. Vous avez répondu à ceux des bailleurs, mais non à ceu...

...e de logements sociaux, d'abord parce que la possibilité de vendre existe déjà, et parce que c'est autre chose que propose votre loi, même si le Gouvernement et votre majorité ont un peu de mal à expliquer de quoi il s'agit. Tantôt on nous dit vouloir favoriser l'accession sociale à la propriété – or les chiffres sont têtus : aujourd'hui, sur 8 000 logements HLM vendus, seuls 3 000 le sont à des locataires ; encore s'agit-il pour l'essentiel de maisons individuelles et très peu d'habitat collectif, pour des raisons très faciles à comprendre par qui a vécu en logement social – , tantôt il s'agit de permettre au secteur HLM de s'autoporter, en finançant ses réhabilitations et sa production grâce aux recettes des ventes. Au passage, il en sera définitivement fini du recours à la solidarité nationale ...

...ossible. Mais voici ce que j'ai constaté à de nombreuses reprises, du moins en province – la situation est peut-être différente à Paris ; je la connais moins bien. Quand nous mettons en vente de petits pavillons HLM locatifs, nous trouvons tout de suite preneur. Et, petit à petit, l'on s'aperçoit que le patrimoine le plus qualitatif de l'organisme HLM se vend bien, à des prix qui intéressent les locataires, et que ces derniers apprécient de pouvoir acquérir les biens au bout d'un certain temps, mais que l'organisme se démunit ainsi de tout son patrimoine de qualité, alors qu'il a du mal à vendre les logements situés dans des immeubles de secteurs plus difficiles. Voilà sans doute pourquoi les ventes de logements HLM ne sont pas aussi nombreuses que les organismes le souhaiteraient.

...ont même autorisés à réunir les bailleurs il y a quelques semaines pour leur annoncer que les conventions d'utilité sociale qu'ils vont signer auront pour priorité le nombre de ventes programmées et leur localisation précise. Il ne s'agit donc plus d'une faculté, mais d'un objectif. Si, sur 100 000 logements HLM mis en vente, 8 000 ont été vendus et si, sur ces 8 000, seuls 3 000 l'ont été à des locataires HLM, c'est parce que l'immense majorité des locataires HLM ont un problème de solvabilité. Dans l'habitat collectif – c'est un peu différent dans l'habitat individuel – , si on a la chance d'avoir un parcours social qui permet d'envisager l'acquisition d'un logement, en principe, à cette possibilité offerte par l'ascension sociale, on accole un parcours résidentiel. Voilà pourquoi j'ai créé dan...

Monsieur le ministre, vous avez dit que sur 100 000 logements HLM mis en vente, 8 000 ont été vendus, dont, je le précise, 3 000 à des locataires. Pour faciliter les ventes, vous allez créer des sociétés de défaisance. Cela n'est en rien une facilité, seulement un moyen de contourner une réalité : celle de la solvabilité des ménages dans le parc HLM, celle d'une sociologie. Aujourd'hui, quand vous décidez de vendre un logement HLM, il faut tout d'abord une délibération du conseil d'administration – et il le faudra encore – et ensuite prop...

Vous vendez un actif immobilier avec des locataires dedans, accessoirement, à une société de défaisance qui échappe à la réglementation HLM, …

...qualité du logement de demain. Une accession réussie doit pouvoir se faire avec des critères simples. Bien souvent, ceux qui veulent accéder à la propriété d'un bien sont les pivots d'un secteur et, à ce titre, ils participent à la stabilité de l'aire de vie concernée. Il ne doit donc pas être question d'un parcours du combattant pour qu'ils puissent accéder à un bien. De la même manière que les locataires souhaitant passer à la propriété sont souvent des cellules familiales connues et reconnues, elles doivent l'être en tant que telles auprès des acteurs du logement social. L'accession à la propriété dans le logement social est un outil formidable pour des personnes qui souhaitent devenir propriétaires sans être pour autant fortunées. De plus, un propriétaire s'investit dans la gestion de son bien...

… que l'on crée un parcours qui ne soit pas dans le neuf. Je pense que, dans le programme social, dans les logements sociaux existants, on peut avoir un parcours locatif qui aboutisse à l'accession à la propriété. Plus encore, je pense même que ce devrait être l'ambition de notre pays. Un locataire qui entre à vingt ans dans un logement qu'il quitte à soixante-cinq, soixante-dix ou quatre-vingts ans l'aura payé deux à trois fois son prix. Alors que nous avons tous payé des impôts pour le loger, à la fin de sa vie, cette personne n'est propriétaire de rien et ne laisse rien à ses enfants. Or, cela devrait être l'une de nos ambitions. Bien sûr, particulièrement dans un département comme le mi...

...à construire un logement vingt ans plus tôt, sa valeur comptable est vraisemblablement d'à peu près la moitié. Rien ne vous oblige à le vendre 75 000 euros, mais 150 000 non plus. Or, dans la logique de récupération des fonds pour les bailleurs sociaux, que suppose la vente en bloc, il y a un risque réel de vendre à la valeur maximale du marché et de ne plus pouvoir vendre en accession sociale au locataire occupant ou à un autre locataire du parc social. Nous devons veiller à ce que le prix de la vente soit accessible. J'ai en ce moment l'exemple d'une filiale d'Action logement qui souhaite vendre cent quatre logements situés en plein centre-ville, en face de l'hôtel de ville de ma commune, et qui va chercher à en valoriser la valeur au maximum. Ce faisant, elle rend totalement impossible l'access...

...uellement des copropriétés dégradées. Il faut apporter une réponse précise à cette question – que se passe-t-il postérieurement ? – , d'autant que vous donnez la possibilité d'acheter hors de l'estimation des domaines et que la commune n'a plus le droit de préemption. Ma deuxième remarque concerne les ventes individualisées. En commission, vous m'avez répondu que la vente se fait en priorité aux locataires sur place, mais vous dites qu'on peut vendre également à des collectivités, à des sociétés de portage, à des sociétés HLM, et même à des personnes physiques qui ne sont pas locataires. Nous en avons fait l'expérience au quartier Bon Air ; en vingt ans, on a créé la plus grosse copropriété dégradée de la Martinique, et l'ANRU a dû dépenser des millions d'euros pour démolir les bâtiments, car il n...

...ssion ne vont pas aider. Plutôt que de se focaliser sur le vendeur, je crois qu'il faudrait se concentrer sur la capacité financière des candidats à l'accession, sans oublier de se demander s'ils pourront faire face aux charges lorsqu'ils seront propriétaires. On parle beaucoup des bailleurs, mais il serait bon de parler des utilisateurs finaux, notamment des candidats à la propriété que sont les locataires. Cela permettrait de changer de regard et d'avoir une vision globale du parcours de logement qui prendrait du sens et créerait des espoirs et des élans pour chacun.

...; il ne s'agit pas d'affubler le Gouvernement de mauvaises intentions ou d'intentions cachées, mais d'attirer l'attention sur un risque. À partir du moment où ce qui est aujourd'hui une simple possibilité, utilisée dans des proportions faibles, devient massif et qu'on crée des sociétés de portage ou de défaisance, on s'expose à bien des dangers. Pour Jean-Christophe Lagarde, il est normal que les locataires HLM qui paient des loyers pendant des décennies puissent, s'ils le souhaitent, devenir propriétaires. Mais qui, ici, est favorable à ce que quarante ans de loyers versés à un organisme HLM soient transformés, pour partie, en apport ?