Intervention de Jean-Christophe Lagarde

C'est ce qui manque à mes yeux dans votre texte. Je comprends parfaitement la technique et abonde dans le sens qui consiste à dire que le bailleur social classique – une SA ou un OPH – ne pourra pas attendre des dizaines d'années, tout en gérant une copropriété qui est de plus en plus difficile à gérer, parce que ce n'est pas son métier, que plus la moitié des logements soient vendus. J'entends bien ce point. Mais, dans ce cas, nous devons prévoir plusieurs types de dispositifs, qui permettent effectivement que la vente en bloc d'un immeuble joue immédiatement son rôle d'accession sociale à la propriété.

Les bailleurs sociaux, qui ont conscience et de leur objet et de la nécessaire proximité avec leurs concitoyens, vendent bien souvent le logement moins cher que le prix du marché : pour favoriser l'accession sociale, certes, mais aussi parce que la valeur marchande et la valeur comptable de ce logement n'est plus la même. Si vous avez consacré 150 000 euros à construire un logement vingt ans plus tôt, sa valeur comptable est vraisemblablement d'à peu près la moitié. Rien ne vous oblige à le vendre 75 000 euros, mais 150 000 non plus. Or, dans la logique de récupération des fonds pour les bailleurs sociaux, que suppose la vente en bloc, il y a un risque réel de vendre à la valeur maximale du marché et de ne plus pouvoir vendre en accession sociale au locataire occupant ou à un autre locataire du parc social.

Nous devons veiller à ce que le prix de la vente soit accessible. J'ai en ce moment l'exemple d'une filiale d'Action logement qui souhaite vendre cent quatre logements situés en plein centre-ville, en face de l'hôtel de ville de ma commune, et qui va chercher à en valoriser la valeur au maximum. Ce faisant, elle rend totalement impossible l'accession sociale ultérieure. C'est pourquoi je souhaite que l'on fixe les règles d'une décote, en quelque sorte, qui bénéficierait aux locataires ou aux primo-accédants. De fait, si vous ne permettez pas à certains de devenir primo-accédants, ils deviendront locataires sociaux. Cela les ferait avancer d'une case dans leur parcours immobilier.

Deuxièmement, dans ces cas-là, les sociétés de portage doivent bénéficier de dispositifs comme le prêt social location-accession, PSLA – et cela nécessitera des moyens – , car, quand elles achètent en bloc, elles gardent des locataires tout en ayant plusieurs copropriétaires. Il faut donc mettre en place une politique massive pour sécuriser le parcours du propriétaire ; on le fait dans le neuf, mais il faut évidemment le faire aussi dans l'ancien.

Troisièmement, je propose une innovation. Beaucoup de nos locataires bénéficient d'une situation professionnelle stable, par exemple – cela devrait parler au Gouvernement – des fonctionnaires d'État, ceux des collectivités locales ou de la fonction publique hospitalière. Ils ont un revenu stable dont on connaît l'évolution pour les vingt-cinq ou les trente prochaines années. Pourquoi, lorsqu'ils bénéficient d'allocations logement, ne pas mutualiser ces dernières sur un certain nombre d'années pour leur constituer un apport ? Cela les inciterait puissamment à l'accession à la propriété et leur permettrait de laisser quelque chose derrière eux.

La Nation devrait avoir pour ambition de permettre à l'individu, grâce au travail de sa vie, de se constituer un patrimoine qu'il pourrait transmettre. Ce n'est pas parce qu'on est né dans une famille défavorisée ou qu'on habite dans une ville qui concentre le logement social – pas seulement, hélas, en Seine-Saint-Denis – , qu'on est condamné à rester locataire social toute sa vie. On doit permettre cette ascension sociale ; mais, au-delà de la structure que vous proposez, cela nécessite une politique ambitieuse qui exige des moyens et un peu d'ingéniosité.

Je fais observer que ce que je viens de proposer – utiliser le potentiel CAF des ménages stables en tant qu'apport personnel – ne coûte pas un centime, car les 200 ou 300 euros qu'on leur donne tous les mois sont cumulés sur les vingt années qui suivent. L'argent est emprunté, puis remboursé, mais les personnes se retrouvent sans loyer à payer au moment de la retraite, et n'ont plus que les charges de copropriété à régler ; on aura donc amélioré leur situation.

Par cette intervention, j'appelle le Gouvernement à être exigeant tant sur la sortie de la société de portage que sur la politique d'accession sociale à la propriété. Cela ne concerne pas que les locataires sociaux, mais, sur les 100 000 que vous évoquiez, monsieur le ministre, je suis sûr que 40 à 50 % sont bien des locataires sociaux qui pourraient devenir propriétaires.

Quant à ceux qui disent que cela nous priverait de logements, je leur réponds que ceux qui habitent dans le parc social, mais non dans le parc vendu, s'ils sortent du premier pour aller dans le second, ils libèrent de la place. On l'a vu avec les opérations de rénovation urbaine : au moment de reloger les locataires de logements parfois très dégradés, mis en démolition dans le cadre de l'ANRU 1, une partie des gens est partie directement dans le parc privé, libérant de la place pour d'autres. Au contraire, on dispose là d'un moyen d'aider les locataires sociaux et de les inciter à devenir propriétaires ; reste à trouver l'organisation à privilégier.

En l'état, le texte met la première pierre de l'édifice, avec la société de portage, mais ne se montre pas suffisamment ambitieux. Dans le cadre de ce texte – ou ailleurs – , il faudra définir les conditions permettant de financer la création de nouveaux logements par la vente en bloc, mais également de garantir qu'une grande partie de ces logements va bénéficier à l'avenir à l'accession sociale à la propriété. C'est un chemin de vie et de progrès pour nos concitoyens !