Intervention de Jean-Paul Mattei

Le compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'État » finance des opérations immobilières à partir de cessions d'immobilier de l'État. À cette fin, le CAS disposera, en 2018, d'un budget de 580,70 millions en crédits de paiement, quasiment stable par rapport à la loi de finances 2017.

L'architecture du CAS va cependant connaître deux évolutions fondamentales. Tout d'abord, le projet de loi de finances exclut l'inscription de nouveaux crédits sur le programme 721 « Contributions des cessions immobilières au désendettement de l'État », afin d'accroître les ressources destinées au financement d'opérations immobilières. Ensuite, le programme 723 « Opérations immobilières et entretien des bâtiments de l'État » intègre l'ancien programme 724 « Opérations immobilières déconcentrées », afin de donner plus de cohérence à la vision d'ensemble de la politique immobilière.

Cela étant, je reprends volontiers à mon compte les inquiétudes exprimées par mon prédécesseur, Jean-Louis Dumont, quant à la pérennité de ces ressources. D'une part, on constate que la trésorerie dépend principalement de la vente des biens d'exception parisiens dont le stock commence à s'amenuiser et dont la valorisation est sujette à décote. Le produit des cessions immobilières devrait ainsi passer de 500 millions en 2017 à 491,7 millions en 2018, soit une diminution de 1,66 % rendant nécessaire une hausse de 5,88 % des redevances domaniales, qui passent donc de 85 à 90 millions d'euros. D'autre part, l'État propriétaire, qu'il soit bailleur ou occupant, doit assurer l'entretien d'un patrimoine hétérogène, ce qui inclut la mise aux normes environnementales et les travaux de mise en accessibilité. Or, je constate que les crédits affectés à la maintenance des bâtiments diminuent de 1,68 % et reposent sur des recettes plus incertaines. En conséquence, je recommande de veiller au maintien d'un niveau de crédits satisfaisant pour l'entretien du patrimoine et de repenser les modalités et moyens du dispositif des loyers budgétaires.

À ces enjeux budgétaires se superposent des enjeux de gestion liés à la transformation d'éléments comptables autrefois disparates en une véritable politique publique immobilière. Si la création de la direction de l'immobilier de l'État (DIE) marque un véritable progrès, la politique immobilière de l'État ne doit pas s'en tenir à ces premiers acquis. Mon rapport appelle ainsi l'attention des pouvoirs publics sur la nécessité de fiabiliser les données relatives à la valeur et à l'état du patrimoine par un renforcement des outils informatiques. Cette démarche pourrait intégrer la gestion des prises à bail, en complément de la réorganisation du réseau de la DGFiP et de la spécialisation des pôles régionaux de gestion domaniale, ainsi que le développement d'une comptabilité analytique des bâtiments. Il s'agit également de poursuivre la formalisation des critères d'appréciation utilisés dans le cas de la labellisation de projets, de mettre en place une procédure d'examen simplifiée devant la conférence nationale de l'immobilier public et de formaliser la procédure d'utilisation des crédits en gestion dans le cadre de la charte de fonctionnement du CAS.

Par ailleurs, monsieur le ministre, les nombreuses auditions auxquelles j'ai procédé et les deux déplacements que j'ai effectués dans les régions Nouvelle-Aquitaine et Bretagne me conduisent à appeler votre attention sur les problématiques suivantes.

Alors que la DIE a lancé une réflexion sur les alternatives à la cession, seriez-vous favorable à des dispositions juridiques qui permettraient à l'État de rester propriétaire tout en attirant les investisseurs et de percevoir ainsi des loyers annuels récurrents ? Je pense aux baux emphytéotiques, aux baux à construction ou, pourquoi pas, aux baux réels immobiliers, que l'on pourrait étendre aux personnes morales de droit public. Je suis persuadé de l'intérêt de cette propriété temporaire, qui permet de dissocier propriété foncière et occupation du bâtiment ; elle connaît du reste un réel succès en Angleterre, en Suède, aux Pays-Bas et encore plus loin, en Chine.

Dès lors que les services régionaux de l'État peuvent être limités par le fait que les personnels affectés localement à la gestion de l'immobilier assurent également d'autres missions, seriez-vous favorable, au-delà de ma recommandation de conforter l'effectif de ces services, à l'affectation de moyens humains permettant à ces personnels de se consacrer exclusivement à cette mission ? Je suis convaincu que l'effet de levier produit par cet effort marginal de recrutement nous permettrait d'améliorer sensiblement l'efficience du dispositif.

L'impact de la décote et des procédures d'urbanisme sur les relations financières qui lient l'État et les collectivités territoriales et l'évaluation du patrimoine immobilier de l'État me semblent justifier une évolution de ce dispositif. Seriez-vous favorable à sa modification, au moins pour les cessions situées sur le territoire de collectivités territoriales ayant une forte capacité d'autofinancement ?

L'entretien des bâtiments de l'État et la conduite d'opérations structurantes nécessitent la préservation de compétences spécifiques dont mes interlocuteurs se sont inquiétés de la disparition progressive au niveau territorial. Quelles améliorations envisagez-vous pour remédier à ces difficultés ?

Enfin, mon prédécesseur, Jean-Louis Dumont, avait suggéré le rattachement de la direction de l'immobilier de l'État à France Domaine plutôt qu'à la DGFIP afin de préserver son indépendance. Seriez-vous favorable à une telle évolution ?