Amendement N° 2497A (Irrecevable)

La transition énergétique est au cœur des priorités du Gouvernement. La réhabilitation des immeubles anciens porte souvent, dans le cadre des montages à la découpe des immeubles anciens en défiscalisation Malraux, par la cession à des futurs propriétaires bailleurs qui vont se constituer en association foncière urbaine libre (AFUL) pour assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux de réhabilitation. Ce dispositif présente une complexité du montage juridique qui souvent ne permet pas l’accession à de futurs propriétaires occupants.

La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a introduit plusieurs mesures portant sur le logement. Elle a notamment mis en place le dispositif de vente d’immeuble à rénover (VIR), qui est en revanche relativement peu utilisé.

Ce dispositif permet la cession complète du foncier et des travaux à réaliser. Il est assorti d’une garantie d’achèvement des travaux, et il est adapté à l’acquisition de tous types de futurs propriétaires, bailleurs, mais surtout occupants.

Le dispositif de VIR a été testé récemment dans le cadre d’une convention expérimentale passée entre l’Agence nationale de l'habitat (ANAH) et l’établissement public d’aménagement de Saint-Etienne (EPASE) afin de favoriser l’accession sociale à la propriété. Les résultats positifs et encourageants ont conduit à étendre ce cadre expérimental à d’autres aménageurs depuis 2020.

Or, ce dispositif fiscal n’a pas suivi ces évolutions. En effet, en fonction du montage de l’opération, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ne sont pas les mêmes. L’assiette de calcul de la DMTO pour une opération classique en AFUL ne porte que sur le montant du foncier. Pour une opération en VIR, l’assiette de calcul est majorée du prix des travaux.

Par exemple, pour un logement avec une valeur de vente de 180 000 € dont la valeur du foncier est de 30 000 € avec 150 000 € de travaux, les droits d’enregistrement de la DMTO sont de :

1 482 € pour un montage en AFUL (soit 0,8 % du montant total de l’opération) 8 890 € pour un montage en VIR (soit 4.9 % du montant total de l’opération)

A titre de comparaison, un logement neuf, qui généralement consomme de l’espace agricole ou naturel, va bénéficier d’un taux réduit.

1 255 € pour un logement neuf (soit 0,7 % du montant total de l’opération)

Le dispositif en VIR qui favorise et sécurise l’accession à la propriété pour les futurs occupants est donc défavorisé par rapport aux montages classiques orientés vers les investisseurs bailleurs, et aux constructions neuves.

C’est pourquoi, cet amendement propose que l’assiette de calcul des droits de mutation, dans le cadre d’une opération avec un montage en VIR, ne prenne en compte que la part du foncier.

La part des travaux est par conséquent exonérée des droits d’enregistrement.