Interventions sur "locataire"

Le prélèvement automatique est un moyen de paiement comme un autre. Il ne faut pas, pour pousser les locataires à choisir ce mode de paiement, les soumettre à un chantage à la réduction de loyer.

Pardonnez-moi le terme, ce n'est peut-être pas le plus approprié. Il n'en reste pas moins que vous conditionnez la baisse de loyer au choix de ce mode de paiement. En outre, cette disposition causerait une inégalité de traitement entre les locataires du parc social. Avis défavorable sur l'ensemble de ces amendements.

Cette proposition n'est pas inintéressante. Je ne pense pas, toutefois, que les marges de manoeuvre puissent se trouver sur les loyers ; elles sont plutôt sur les charges. Même si tout figure sur la quittance, ce n'est pas tout à fait la même chose. Pour que le prélèvement automatique ne soit pas préjudiciable aux locataires, il faut que les bailleurs sociaux soient exemplaires. Beaucoup hésitent à l'adopter, notamment en raison des régularisations de charges qui peuvent augmenter d'un tiers voire doubler le montant de la quittance. Si le locataire a choisi le prélèvement automatique et que le bailleur n'est pas exemplaire dans sa gestion sociale – il y en a, et ils le sont d'autant moins qu'ils sont éloignés du ter...

...sions de logements qui auront lieu entre les bailleurs. J'ai connu ce cas : les nouveaux bailleurs mettent parfois deux ans, après la vente, à régulariser les charges. Ils doivent obtenir les informations nécessaires, savoir ce que le bailleur précédent a déjà encaissé, calculer les charges récupérables. Tout cela prend du temps. En cas de vente de logements occupés d'un bailleur à un autre, les locataires sont exposés à deux types de conséquences : ils peuvent perdre les APL pendant trois ou quatre mois, le temps que les bailleurs se transmettent les dossiers, et ils peuvent subir une régularisation de charges très importante. Le prélèvement, c'est très bien, mais pour les loyers. Pour les charges, lorsqu'il y a régularisation, il ne faut pas qu'il y ait prélèvement, ou alors, il faut laisser la ...

...onnance. Ce n'est pas dans la tradition de la Ve République, mais c'est une idée que je vais pousser au cours de la réforme constitutionnelle. Je trouve cela intéressant, et j'espère que vous irez dans le sens que je préconise en tenant compte de ce qu'ont dit très justement M. Peu et M. Pupponi à propos de la régularisation des charges, que l'on peut exclure du dispositif. Quand on aura rendu au locataire 120 ou 200 euros par an, qu'il aura économisés sur son loyer, la régularisation de charges sera beaucoup plus légère pour lui. Je vous demande vraiment, compte tenu de ce que j'ai entendu dans nos débats, que les groupes politiques qui n'ont pas le plaisir d'être majoritaires, mais dont bon nombre de membres ont essayé d'apporter leur pierre à l'édifice – ceux de mon groupe, mais pas uniquement ...

Cet amendement tend également à supprimer ces alinéas 102 à 105 qui autorisent le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnances des mesures relatives aux loyers et à faire varier les loyers en fonction des revenus du locataire, et non plus du type de logement social, ce qui relève d'une logique de marchandisation du logement social et remet en cause la notion de loyer d'équilibre, qui fonde ce modèle. Cela peut, bien sûr, entraîner une augmentation des loyers pour les locataires les moins pauvres et incite, de ce fait, à louer les logements HLM à des personnes ayant des revenus plus élevés, ce qui est contraire à la p...

Vous comprendrez que la commission exprime un avis défavorable. Je rappelle que la politique des loyers doit faire l'objet d'une expérimentation. L'INSEE a démontré en 2017 que le taux d'effort des locataires les plus modestes du parc social n'avait fait que croître depuis le début des années 2000, avec une augmentation de 5,1 points par rapport à 2001 pour ceux du premier quartile de revenus. Nous devons donc mettre en place une expérimentation de cette politique des loyers qui tienne mieux compte des ressources des locataires, notamment de ceux qui ont les revenus les moins élevés et pour qui même...

Alors que le projet de loi prévoit d'autoriser le Gouvernement à réorganiser le logement social, notamment par ordonnances, l'amendement dont notre collègue M. Benoit est le premier signataire, qui me paraît plein de sagesse, vise à faire préciser, d'une part, que la politique des loyers que vous allez ordonner – « ordonnancer », oserais-je dire – doit à la fois respecter la possibilité pour les locataires d'avoir accès au logement social et l'équilibre du financement des logements sociaux, ce qui n'est pas aussi simple ni anecdotique qu'on le dit. En effet, ce qui a perturbé le financement du logement social dans notre pays est le croisement de l'aide à la pierre et de l'aide à la personne. Dès lors donc que vous voulez modifier la politique des loyers, et étant donné qu'une opération HLM se fin...

L'expérimentation relative à la politique des loyers ne sera mise en oeuvre que par les organismes HLM volontaires. Rien ne leur sera imposé et ils seront naturellement attentifs à leur propre équilibre économique. Par ailleurs, cette expérimentation ne pourra pas déroger aux règles générales en matière de plafond de ressources des locataires et d'attribution. Avis défavorable, donc.

...forme. C'est même le contraire, car aujourd'hui, les frais de gestion médians sont plus importants dans les gros organismes. Il n'est donc pas du tout sûr que les fusions que vous voulez imposer se traduisent par une baisse des coûts de gestion ou des loyers. En revanche, elles font courir le risque d'une perte de proximité, puisque les nouveaux organismes connaîtront moins bien les problèmes des locataires. Enfin, ne tournons pas autour du pot : il y aura sans doute aussi des compressions de personnel. C'est généralement le projet qui se cache derrière ce que l'on appelle une meilleure efficacité. Le locataire ne sera en rien gagnant. Nous présenterons donc des amendements contre l'obligation de fusion qui est proposée.

Rappelons en effet qu'un organisme HLM, c'est d'abord un organisme qui gère des logements et qui doit à ses locataires le service le plus irréprochable possible. Je ne vous en dresserai pas la liste, mais il existe des organismes possédant 50 000, voire 100 000 logements, et qui n'ont rien à faire des territoires dans lesquels se trouve leur patrimoine. Ils ont un rapport d'une abstraction totale avec ces territoires parce que, malgré tous les logements qu'ils possèdent, il n'y a pas une ville où ils en comptent...

Or je crois beaucoup à la proximité. D'après mon expérience, et il en est de même, sans doute, pour de nombreux collègues ici présents, plus l'organisme est proche de ses locataires et des élus locaux, et plus grandes sont les exigences qui lui sont imposées. La taille, en revanche, ne dit pas forcément quelque chose de la capacité financière d'un organisme. Ce qui permet de mesurer cette capacité, c'est l'équilibre entre le patrimoine amorti et le patrimoine récent, indiqué par le taux d'endettement et les fonds propres disponibles pour la gestion. La taille n'a rien à voi...

... des positions dominantes et affaiblissent la concurrence, cela se révèle malsain et, en définitive, ce sont nos concitoyens et nos territoires qui paient l'addition. J'ai eu l'occasion de le marteler devant mes collègues en commission du développement durable et de l'aménagement du territoire et en commission des affaires économiques, et tous les maires le savent : nous ne parlons pas assez des locataires et de leur vie quotidienne. Face au bailleur social, c'est le pot de terre contre le pot de fer. Aujourd'hui, pour obtenir le changement d'une ampoule cassée ou l'effacement des tags, pour faire réparer la boîte aux lettres, le digicode, la porte qui ne ferme plus ou le container à poubelles auquel on a mis le feu, c'est l'enfer. Pourquoi ne pas le dire dans cet hémicycle ? Et cet enfer est rela...

… qui galèrent à côté des locataires pour obtenir que les graffitis soient nettoyés et la voiture qui a brûlé il y a deux mois, enlevée du parking. Pour les élus locaux – le maire ou le président de l'intercommunalité qui détient une partie des compétences en matière de politique de la ville – , le seul moyen d'agir est de faire jouer la concurrence. Quand ça a bien chauffé, ils peuvent convoquer le président ou le directeur du bai...

...endement no 2118, de fixer un seuil de 75 % de logements détenus par le bailleur pour s'affranchir des règles de la copropriété. En deçà de ce seuil, il faudrait respecter la loi de 1965, de façon à ne pas léser les droits des autres copropriétaires. Les amendements suivants visent à éviter des dérives potentielles avec la vente de logements HLM. L'amendement no 1701 propose de limiter aux seuls locataires en place la vente de logements sociaux, afin d'éviter tout effet d'aubaine et de respecter la philosophie de l'accession sociale, et non de la vente à caractère spéculatif. L'amendement no 1702, quant à lui, propose de limiter la possibilité de revente et de location à des tiers sur une période de quinze ans : c'est ce que l'on appelle, dans le jargon de ceux qui ont déjà procédé à des ventes, ...

.... L'enjeu est très important : si vous refusez l'amendement de notre collègue Peu, qui propose qu'une personne ayant acquis un appartement HLM ne puisse le céder qu'au bout de quinze ans, cela signifie qu'une personne pourra acheter un appartement le 1er janvier et le revendre à la fin de l'année à une autre, qui pourra elle-même le revendre à une autre, etc. Il est fondamental de permettre aux locataires de devenir propriétaires, de les accompagner dans un processus d'accession sociale à la propriété, de permettre aussi à d'autres personnes d'accéder à la propriété. Vous avez d'ailleurs précisé vous-même que les organismes de portage sont des sociétés de type HLM, ayant une mission de portage avec, in fine, l'objectif d'accompagner la gestion de la copropriété éventuelle ainsi que l'accession à ...

Je ne pense pas que cela suffise. Quand on vend au locataire on peut arriver par des mécanismes de décote à un abattement d'environ 40 % sur le prix de vente, ce qui peut représenter jusqu'à 60 % de moins par rapport au prix de marché. Si six mois après avoir acheté un appartement à 50 vous le revendez à 100, la plus-value reste considérable malgré la taxation et il y aura effet d'aubaine. Je ne parle pas là de risques fantasmés : je parle d'expérience et...

Je partage totalement ce que vient de dire M. Peu, d'autant que la plus-value réalisée après la décote dont a bénéficié le premier locataire accédant ne reviendra pas à l'organisme HLM qui a vendu le bien ni à la collectivité – lesquels n'en verront pas la couleur. Deuxièmement, bon nombre de collectivités – en général les intercommunalités, lorsqu'elles ont compétence en matière de logement et qu'elles adoptent un programme local de l'habitat – subventionnent l'accession à la propriété. C'est le cas de celle à laquelle j'appartiens....

...geants aussi bien que de leurs équipes, leur raison d'être, c'est la proximité. Dans un territoire donné, on travaille de la même manière dans l'agence d'un groupe ayant son siège ailleurs et dans la société qui a son siège dans le territoire. L'organisme HLM qui travaille en Indre, en Creuse et en Haute-Vienne appartient à un grand groupe, et l'on ne peut pas dire qu'il ne soit pas proche de ses locataires. C'est la même chose pour le groupe aquitain très connu qui intervient dans six départements. La proximité, c'est d'abord le management et les hommes qui constituent les organismes. Certains nous font un procès au motif que les futurs groupements seront trop gros, trop éloignés du terrain. Croyez-vous réellement qu'aujourd'hui c'est le statut qui fait la qualité de service ?

...ciétés de coordination HLM s'appelaient autrefois des sociétés de coopération HLM. C'était une manière, pour des organismes HLM confrontés à des problèmes similaires, de se rassembler. Dans ce projet de loi, cette formule est appelée société anonyme de coordination. Que trouvera-t-on au niveau de ces SAC ? Certainement pas la fonction de proximité, mais des fonctions support. Et que je sache, les locataires n'ont pas besoin d'être proches des fonctions support des organismes HLM ! La seule réserve que je formulerai – je l'ai déjà évoquée lors de la discussion générale – concerne les organismes HLM dont aucune SAC ne voudra. Nous devrons travailler sur ce point. Il peut s'agir d'entreprises sociales pour l'habitat ou d'offices HLM. Il appartiendra au Gouvernement de prendre en compte ces situations...