Amendement N° 2563C (Retiré)

En l’état actuel de la doctrine fiscale et des textes en vigueur, un exploitant ultramarin qui fait l’acquisition d’une friche hôtelière aux fins de rénovation et de réhabilitation ne peut retenir aucune des dépenses d’acquisition dans la base éligible. En effet, le prix de revient - hors TVA déductible - des terrains d’assiette des bâtiments et des terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des investissements au sens du 4° de l’article 1381 du CGI ne sont pas compris dans le coût de revient des investissements ouvrant droit à l’aide fiscale à l’investissement outre-mer.

Pourtant, lorsque l’exploitant ultramarin fait le choix de la construction d’un hôtel neuf sur un terrain acquis, la doctrine fiscale admet de retenir dans le calcul de la base éligible l’ensemble des coûts dès le premier euro (foncier compris). En effet, la DGFIP admet par ailleurs d’intégrer tout ou partie du coût du terrain d’assiette dans la base éligible à l’aide fiscale de tous types de projets (construction d’usine, de hangar, de bâtiment de production…).

Or, au moment de l’adoption de la loi de programme pour l’outre-mer en 2003, qui a introduit le principe d’accorder une aide fiscale majorée au titre des travaux de rénovation d’hôtels existants, l’idée qui sous-tendait cette mesure était de faciliter la reprise de structures anciennes ou d’hôtels existants afin de les valoriser plutôt qu’ils ne tombent en friche et qu’ils ne dénaturent l’espace environnant. Il s’agissait aussi, dans le cadre d’une politique cohérente d’aménagement du territoire, d’éviter que ne s’accumulent des constructions anciennes et nouvelles avec un risque d’expansion des espaces bétonnés et d’inflation du foncier. D’où la volonté du Législateur d’orienter les exploitants vers la reprise des existants, avec le principe d’une aide fiscale majorée. Cette volonté a d’ailleurs été renforcée par le Législateur dans la loi climat et résilience en adoptant le principe de la non-artificialisation des sols à un horizon 2050.

La prise en compte des coûts d’acquisition de l’existant était une donnée également intégrée dans l’équilibre des projets lors de l’examen des programmes d’investissements aidés. Rien ne paraît justifier la situation actuelle qui s’apparente à une double pénalisation pour une société qui rachèterait un actif à rénover. En effet, en achetant un hôtel historiquement classé, un exploitant assume seul un coût d’acquisition significatif et, en relançant un projet fermé depuis plusieurs mois ou plusieurs années, il supporte un risque commercial plus fort et doit assumer un coût de rénovation plus important qu’un simple rafraîchissement des structures. Compte tenu de ces deux risques, le refus de toute aide fiscale sur l’acquisition de l’assiette foncière de l’existant est une pénalisation importante pour l’exploitant.

Enfin, la doctrine publiée admet aujourd’hui que le prix de revient, hors TVA déductible, des terrains d’assiette des bâtiments et des terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des investissements au sens du 4° de l’article 1381 du CGI peut être compris dans le prix de revient des investissements ouvrant droit à l’aide. Ainsi, ce qui prévaut pour les constructions et acquisitions semble devoir prévaloir pour un projet de rénovation d’hôtel.

Aussi, cet amendement prévoit d’intégrer dans la base éligible pour les travaux de rénovation / réhabilitation de friches hôtelières l’assiette foncière des coûts d’acquisition.